집 매매시 세입자 관련 질문드려요

전세로 내논 집을 급하게 팔려고 합니다.

일전에 세입자가 계약이 만료되면 1년 더 연장을 하고 싶다하여 구두로 합의만 한 상태입니다.

그래서 전세계약만료 후 1년 연장 조건으로
매수자를 찾았는데 매수자가 너무 없어서
1년 연장 조건을 빼고 매수자를 찾았고
집을 사겠다는 분이 연락을 해왔습니다.

이러한 경우 구두로 합의 한게 효력이 있는지,
매수자에게 그냥 집을 팔아도 상관이 없는 건가요?

사실 제가 세입자 입장인데
답 없네요 ㅠㅠ

1329명이 읽었어요. 18.116.50.45

비공개 손님 … 2021-04-16 00:29:36

이미 묵시적 갱신을 했으면 갱신 시점에서 2년 연장이 보장이 된거구요,
아직 갱신전인데 구두로 연장을 협의만 한 상태면 문자등으로 협의된 내용을 기록이 남겨두시는게 좋을듯.
혹시 만료 6개월 이내시라면 그냥 계약갱신청구권을 통보해도 2년 연장입니다.

비공개 손님 … 2021-04-16 00:31:10

집주인이 바뀌고
바뀐 집주인이 입주를 하겠다고 하여도
말씀하신 내용이 적용 가능한건가요?

좀 더 알아봐야겠습니다 ㅠ

비공개 손님 … 2021-04-16 10:45:13

구두로 합의된 내용을 입증할 수 있는게 있다면 그걸 가지고 해볼 수 있겠지만 통화녹음도 없고 그렇다면 힘들지 않을까 싶습니다. 집주인이 들어온다고 하면 계약갱신청구도 어려워보이네요.

비공개 손님 … 2021-04-16 10:56:56

계약만료 2~6개월 사이면 계약갱신청구권 사용 기간이니 임차인이 유리한 조건이구요
1개월 남은 상황까지 계약갱신청구 없었고, 구두로 이야기만 된거면 임대인님의 결정대로 진행할 수 있습니다

비공개 손님 … 2021-04-16 10:58:14

참고로 계약갱신의 경우 새로운 매수자가 계약갱신 청구 전 잔금 등기까지 치룬 이후라면 입주가능하지만, 계약만 체걀한 상황이면 임차인의 권리대로 2년 연장이 가능합니다

비공개 손님 … 2021-04-16 11:01:10

방금 집주인하고 통화하면서 구두계약에 관한 통화 녹음은 했네요...

비공개 손님 … 2021-04-16 11:02:16

전세 만료는 올 12월 입니다.
6개월 더 남았네요..

비공개 손님 … 2021-04-16 13:03:42

7/ 잔금기준이긴한데요
6개월 이내 시점에 들어왔을때(6월 xx일) 현주인이든 다음주인이든 그 시점 집주인에게 계약갱신청구권 쓴다고 하시면 됩니다
개약갱신청구권은 신규 집주인인 경우 못 내보내고(기사 많음) 기존 집주인이 본인 또는 친족이 산다고 할 때 가능한데 구라치고 내보내면서 신규 집주인 들어오면 이건 소송 가시면 됩니다

비공개 손님 … 2021-04-16 13:17:22

7/ 계약갱신청구권이 매수자의 주거권보다 우세합니다.
국토부해석도 그러하고, 최근 관련소송도 그렇게 판결 났습니다.

매수자가 취득할때 그 부동산에 걸려있는 임대차 계약까지 취득하는거여서,
계약갱신청구권을 이미 행사했다면 그 행사한 내용까지 취득하는 겁니다.

다시말해 매수자가 취득하는 시점(잔금일)에 임대차계약 만료 6개월 이상 남았다 라고 한다면
임차인은 계약갱신청구권을 사용할수 없는 시점이므로 매수자의 실거주로 계약갱신청구권을 거절할수 있습니다.
하지만 취득시점이 임대차계약 만료 6개월 이하로 남았다면 임차인은 이전 주인에게 계약갱신 청구권을 청구할수 있고 이미 계약갱신청구권이 청구 된 상태로 취득하는 것으므로, 매수자의 실거주 주거권이 후순위로 밀리는 방식입니다.

6월 전에 매수자가 잔금치고 취득하면 계약갱신청구권은 어렵고, 이후에 잔금이면 계약갱신 청구권 쓰시면 되는 상황이에요. 구두계약 통화녹음은 그렇게까지 강제력은 없을겁니다. 묵시적 갱신도 아니고 서류쓴게 아니니...

비공개 손님 … 2021-04-16 13:52:55

9/ 깔끔한 정리 너무 감사합니다.
새로운 집주인이
6월 13일 이전에 잔금완료라면(전세 완료 12월 13일)
저는 그냥 나가는 게 맞는거군요! 감사합니다!!

비공개 손님 … 2021-04-16 13:55:19

8// 너무 감사합니다!! ㅠ

비공개 손님 … 2021-04-16 14:10:53

10/ 이해하신게 정확합니다. 그래도 구두협의가 된 부분이 있으니 한번 이야기 해볼 가치는 충분히 있을것 같아요. 6월 13일 이후 잔금이라면 6월 13일 빠르게 계약갱신청구권 행사하시면 되구요.

비공개 손님 … 2021-04-18 08:27:55

10/ 근데 통상적으로 새로운 집주인이 투기용으로 구매하지 않는 이상 6개월이전 등기는 어지간하면 안치구요
집주인이 본인or직계가족이 실거주한다고 나가라면 갱신청구권이고 나발이고 걍 나가야 합니다
이 부분에 대해서는 집주인의 실거주여부를 세입자가 증명해서 소송을 가셔야하는 시스템인데 솔찍히 얼척없죠
그래서 보통 세입자도, 집주인도 서로 불편하지 않으려고 갱신청구권 철회 조건 이사지원금 지급 등으로 퉁치더라구요

비공개 손님 … 2021-04-18 11:18:39

13/ 한경 링크라 죄송합니다.
https://www.hankyung.com/realestate/article/2021032338791

이전에는 6개월 이전 등기를 주담대 받아 실거주 하려고 쳤죠. 취득후 6개월 이내에 전입해야 주담대가 나왔기 떄문에... 암튼 지금은 세입자입장이든 매수인 입장이든 '6개월 이하로 임대계약이 남아있는 상황의 매물을 취득할 경우 임대인은 계약갱신청구권을 매수자의 실거주보다 우선해서 사용할 수 있다' 라는걸 알고 계셔야 합니다.

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