지방의 가장 많이 오른 아파트의 특징? 상권, 년식, 브랜드, 학군, 뷰, 평형,
지방은 거의 학군이 없다,(대전 둔산, 대구 수성구, 광주 남구 같은곳 제외)
지방은 교통망이라고 할 것이 없다
지하철 있는곳도 적고 끝과끝은 1시간이내로 왕복가능
* 지방은 상권크고 년석 신축 택지인곳 그리고 대형일수록 비쌈
지방과 서울의 가장 큰차이는? 역세권이 최고
지방과 가장큰 차이는 구축도 재재이슈를 받고 엄청나게 비싸다는 것!
학군도 중요, 한강뷰, 소형일수록 비싸다
서울과 지방의 평형별 비율로 보았을때 지방은 대형평수, 특히 입지좋은 대형평수 희소하고 돈많은 사람들은 그곳에 가고싶어 한다.
서울은 반대로 서울 경기에 대형 공급이 굉장히 많다.
평단가로 돌려보면 중형(34평)과 40평이상의 대형 가격이 거의 같다.
* 이 두곳의 차이를 정확하게 아는것이 전국을 보는 시야를 넓히는 첫번째!
2. 정책에 따른 서울부동산
- 현재 서울은 25개구가 모두 투기과열지구
- 대출은 15억이상 금지,
- 아파트 2채이상되면 중과20%씩/ 3채이상되면 30%씩 양도세에 추가과세
(애매한 2주택자 양도세가 너무 커서 팔지 못한다)
- 대출 상한가가 6억이하일때 9억이하일때
양도세 비과세구간이 9억에서 12억이 될때
상한선을 여기까지 우선 올라야된다는 신호를 캐치해야 한다.
- 지금 유동성으로 6억 이하 아파트는 대출가능때문에 갑자기 몰려들었고 비과세 조건 때문에 12억 맞추려고 사람들은 매도를 미룸
- 비싼 부동산 중개수수료가 조정되자 더 싸게 수수료를 내고자 또 아파트를 매수 매도를 미루고 이런 하나하나의 정책과 흐름을 캐치해야 한다
- 동두천처럼 가장 마지막에 오르는 곳은 즉 수요가 덜한곳은 올라도 매도타임 잡기가 힘들다
3.서울의 교통
- 구안에 있는 명소를 각인하면서 외운다.
ex) 롯데월드, 송파, 동대문, 서울대, 63빌딩등등
한번쯤 가본곳들을 하나씩 대입하고 관광지를 떠올리면서 주변을 상상하며 스스로 리마인드 한다
- 터미널이나 역을 내려 그 주변을 회상하고 거기의 교통편을 기억
갈때마다 호갱노노로 내가 있는곳 아파트 얼마짜리인지 체크
- 서울의 지하철의 양대산맥은 2호선과 9호선
- 그 노선의 아파트들이 거기서 강남과 가까운 곳들이 대부분 비싸고 좋다
- 지하철 2호선,9호선 라인 아파트 주변부터 공부하는것이 좋다고 생각
ex) 이미 비싼곳은 몇배가 올라 20~30억/ 어떤곳은 약간 급지가 낮고 아직 6억
지금 싸다고 무조건 6억 이하 아파트만 봐야 할까요?
* 지금 싼곳은 앞으로도 증감률이 낮다고 생각!
*우리가 서울을 공부하는이유
- 더 좋은곳이 어디인지 다음장에 정책이 완화하면 들어가고 지금도 계속 공부하며 어떤 자산이 저평가인지를 체크하기 위해서이다
큰 서울 전체를 많은 시간 들여 다 공부할 필요는 없다고 생각
4. 1,2,3기 신도시
- 서울을 공부하는데 1기 2기 3기 신도시를 모르면 안됩니다.
1기 - 일산, 안양, 성남, 분당, 군포, 부천
2기 - 판교, 화성, 동탄, 위레, 김포, 파주, 광교, 양주, 검단
3기 - 남양주, 과천, 부천, 고양, 인천, 안산, 구리등
- 그때마다 물량이 많았고 하락기가 왔었고 현재는 사전청약을 진행중
*사전청약은 본청약 전에 이루어지는데 그 지역에 2년간 거주해야함
즉 3기 신도시 지역에 전세로 살아야하고 전세가는 높아진다
- 사전청약은 분양가가 결정되지 않고 본청약때 분양가가 확정
- 청약에 당첨됬던 그전 신도시의 경우 나중에 포기하는 경우 지연되는 경우가 굉장히 많다.
- 이전 과거를 공부하지 않고 3기신도시 사전청약만 바라보고 있다면 만약 본청약때 비싸진 분양가를 감당하지 못한다면 어떨지 생각해보아야 한다.
- 나는 다주택자라 청약은 몰라 하지말고 계속 봐야한다
5. 대단지 물량체크
- 서울의 가장 큰 대단지 ? 헬리오
: 입주장에 전세가도 낮았고 언론에서 하락을 예고, 주변 수도권도 역전세를 맞기도 하면 수도권의 한차례고비였지만 입주후 계속 상승
* 이런식으로 대단지 아파트들의 입주장 혹은 주요 비싼 구축들의 매매가를 복기하며 서울의 역사를 공부해야 서울을 알 수 있다고 생각
- 지금 아파트들의 매물만 보고 호재만 보고 갭금액만 보는것은 의미가 없다고 생각
현재 서울의 어디가 비싸고 싼지 지방사람은 가늠할 수 없다.
6. 분양 경쟁률 체크
- 현재 서울의 미분양은 거의 없다
- 미분양이 늘어날때는 갑자기 한순간이기 때문에 그전에 청약 경쟁률을 체크!!
- 서울의 미분양이 없는데 언제 늘어날지 보면서 스스로의 포트폴리오를 구상
*경쟁률이 높다는것은 아직 무주택자의 수요가 많고 하락장으로 가기는 이르다는것
7. 지방과의 비교
- 전국이 똑같은 흐름을 가지는건 아니지만 지방 투자자는 서울에 대한 로망이있다
- 지금 청주 지웰 59가 15억하고 대전스마트시티가 20억하면 사람들은 서울이 갑자기 싸보이는 효과가 있다.
- 지금 중소도시 대장단지는 보통 6억이상, 20만대 도시는 5억대 10만도시는 거의 4~5억대
- 아직도 서울에 6억미만 아파트가 있으니 사람들은 싸네 , 갭이 1~2억이면 투자로 다시 보기도 한다
- 지방은 갭이 1억이상되면 대장단지 아닌이상 투자하지 않음
- 서울은 빌라든 재건축 구축이든 투자자들이 진입
- 수도권 분들도 지방의 흐름을 같이 봐야한다
8. 각종 지표 흐름
- 서울의 매매가격지수 언제가 하락, 정체구간인지를 봐야한다
- 고평가도 갱신한다.
- 바닥일때 싼지는 알수있지만 언제가 매도타이밍인지 알수없는 지표
(HAI 주택부담지수)
: 높을수록 주택사는데 부담스럽다 = 비싸다
- 현재 부동산 심리는 11월부터 얼음장입니다.
- 그러다보니 법인간 거래도 확줄었다
- 하지만 이와중에 전세가는 계속 오르고 있다 (실거주 힘이 강하다) [전세가격지수]
- 시도별 소득규모 세종1위 , 서울경기 2위
- 서울, 세종, 제주의 자산을 보면 서울이 6억7천인데 부동산 자산이 5억
* 부동산은 자산의 엄청난 비중을 나타내고 부동산 공부는 생존을 위한 필수요건!
년도별 소지마 물가지수는 매년 올라가고 있다
- 코로나에 경기가 안좋다고 하지만 하단의 수입, 수출은 점점 늘고있다
- 전국에서 서울의 어느지역으로 전출입 되는곳이 많은지? 송파 강남이 압도적
- 관악구는 20대가 많은데 서울대, 중앙대, 충신대의 영향
- 송파, 강남의 20세 이하 비중도 다른구랑 굉장히 다르다
- 학군이나 학원가가 잘 되있을것 같다는 생각!
9. 리치고 활용
- 서울 공부하기 가장 좋은 어플은 리치고
- 메인에 학군 진학률 순위를 알 수 있다
- 21년 기준 가장 빠른 정보를 쉽게 파악하고 그 주위 아파트를 찾아보면 학군과 아파트의 관계를 파악
- 아파트 랭킹에 평단가 높은순으로 어디가 가장 비싼 아파트인지 서울 아파트가 평당 1억이 넘는것을 알 수 있다
- 반대로 아직도 싼 아파트들고 알 수 있다
- 전세가율도 체크하여 어느곳이 실거주수요가 탄탄하지 볼수 있다
- 갭금액 낮은순으로 지금 적은 금액으로 투자할 곳도 볼 수 있다
- 현재 갭 2억정도 하는 아파트들이 꽤 나온다
10. 학원가
서울의 3대 학원가 (호갱노노 학원가 체크) 대치동 834개,중계동은행사거리(은사),목동
학원가와 가까운곳, 지하철노선이 잘되어 있는곳도 선호지역
11. 재재
- 지금 서울의 가장 핫한 상품은 재재
- 재재는 말만들어도 용어도 어렵고 주변에 엄청난부자됬다는 말들어서 해야할듯한마음, 구축 사기가 엄두는 안나고 강의 들어도 잘 모르겠고..
- 신통 1/2 - 엄청 길게 걸리는 각종 과정을 절반으로 단축하겠다
- 건폐율도 용적률도 높여서 더 높게 더 넓게 짓게 하겠다
- 이것 발표되고 너도나도 몰려가고 싶은데 1월28일 권리산정일 기준
- 28일 이후에 신통 구역을 산사람은 현금청산 대상
- 28일 이후 신축빌라 쪼개기 물건 산경우 현금청산
- 현금청산이 되면 보통 공시가격보다 조금 더 쳐주는 정도의 보상만 받는것! 손해다
- 또 토지거래허가구역으로 묶임(실거주, 허가받아야됨 결국 매도가 힘들어진다)
- 토지거래 허가기간은 지정기간을 계속 연장
- 서울재재 : 권리산정일, 토지거래허가구역 체크, 실거주 요건체크 확인
- 대단지 재재단지의 경과도 계속 보면서 문제발생 체크
- 둔촌주공 분양이 왜 미뤄지는지 체크
리치고 어플이나 pc버전으로 재건축, 재개발 아이콘을 수시로 클릭해보면서
ex)주공고층4단지 :07년 안전진단받고 지금까지 진행중인 이런과정 찾아보며
내 자산이 각종규제와 종부세를 겪고도 입주까지 버틸수 있는지 체크
사업시행인가에서 관리처분인가에 이르기까지 여러 사례를 보면서 피값과 매수심리도 체크.
- 주요 이슈가 되는 재재 단지들 주공들어가는 대단지 아파트들의 변화도 계속 체크해야 재재를 투자할 마음가짐이 준비될 수 있는 것 같다.
ex) a라는 사람이 그당시 시영5.5억에 전세끼고 투자해서 파크리고 43평 분양받았는데 그돈으로 도곡렉슬 대치 아이파크 살 수 있었는데 아쉽다고 했음
어디가 가장 좋은곳인지 스스로 알아야 장투를 해도 다른결과가 나온다
12. 현재 봐야할 자산
서울은 중형, 대형 가격이 같다
대형은 오를 때 폭이 더 많이 오르기 때문에 서울을 공부할 때 대형이 언제 오르고 얼마기간 오르고 얼만큼 오르는지 스터디 해야한다
- 현재 서울의 자산중 현시점 가장 싼 분야는 소형 오피, 대형 아파트
- 아파트 거래량은 내려가는 그래프 소형오피는 올라가는 그래프
- 06년 1억하던것이 2억3천이 된다 이상황이 될 타아밍인것!
- 이미 방두칸, 방세칸 오피가 급등하였고 소형오피만 남은 상태였고 과거를 보고 미래를 예측
- 오피스텔은취득세 4.6%로 상업용일경우 법인 매도시 종부세를 내지 않는다.
ex) 합정동 마포한강2차푸르지오
갭이 작은 신축 역세권 오피를 사면 리스크가 적고 지금 전혀 오르지 않은 젓가락 그래프이기 때문에 상승힘을 비축해놓은 상태
- 오피는 300세대 이상도 대단지라고 보고 역세권이 좋고 신축일수록 좋다
(호갱노노로 오피 찾아보기)
13. 포트폴리오
- 서울사는 무주택자 : 청약 가점이 낮아 확률이 적으면 자산에 맞게 매수추천
- 1주택자 분들이나 일시적 비과세 맞추신분들 : 세금 절약하는게 우선/ 절대 다주택자 포트로 가지 말기/ 법인을 세워 오피나 지방1억미만 투자 추천
- 서울 다주택자분들은 대부분 중과가 해지될때까지 기다리는것 같다
14. 총평
- 지금까지 설명한 서울 스터디법은 그안에서 세분화하여 본인이 직접 스터디를 해야함
- 서울은 경제지표 수급 청약경쟁률 가격등 봤을때 아직 덜 오른곳들도 있어 상승여력 있다고 본다
- 재재 : 정말 긴시간이 필요하고 전체 흐름과 상승하락을 다 꽤차고 자산이 여력이 있으신분들의 최상난이도 투자상품 쉽게 다다가지 않으면 좋겠다
- 현재 저렴한 서울 소형 오피와 대형 아파트 가격을 체크하며 어떻게 변하는지 체크
각종 교통호재, 기업유치 호재는 호재가 연기되고 호재가 없어지고 호재가 이루어졌을때 어떻게 보는것만 반영
- 재재도 내가 안사도 주요 대단지 아파트 주요정책은 어려워도 상식처럼 인지
- 비례율, 추가분담금, 각종 추가비용을 인지
- 서울의 과거를 복기하며 어디가 정말 좋고 지금 싼지를 저와 같이 공부하길~
부동산 | 969명이 읽었어요. 13.58.112.1
